Рынок недвижимости Кыргызстана переживает непростое время: цены бьют рекорды, но активность покупателей снижается. Разбираем ключевые тенденции рынка недвижимости с экспертом по экономике Арсеном Иманкуловым.
— Что происходит с ценами на квартиры?
— Кыргызстан пережил стремительный рост стоимости недвижимости в 2022-2024 годах. Это общеизвестный факт. По данным кадастровой службы, только за 2024-й средняя цена квадратного метра в Бишкеке достигла 96 тысяч сомов — плюс 27,5 процента за год. Более того, в начале 2025 года рост цен ускорился: только за апрель стоимость жилья выросла до 130 тысяч сомов за квадратный метр, а в отдельных районах скачок превысил 20 процентов.
Ситуация уникальна именно для нашей страны. Так, по данным аналитиков, за последний неполный год в Алматы наблюдалось удорожание жилья всего на 6 процентов, а в Ташкенте и вовсе цены вторичного рынка снизились почти на 5 процентов.
Таким образом, в то время как кыргызстанский рынок переживает бурный ценовой рост, соседи сталкиваются с постепенным охлаждением: казахстанский — после периода резкого подъема, узбекистанский — планомерно и без резких скачков.
— Связано ли это с ростом спроса и чего ждать дальше?
— Здесь все сложнее. Несмотря на удорожание жилья, спрос в Кыргызстане начал ослабевать. Количество сделок купли-продажи жилья за первое полугодие 2025-го осталось на нуле. На фоне наблюдаемого «строительного бума» это не очень обнадеживает.
Покупатели стали осторожнее на фоне высоких цен, поэтому рынок фактически «остыл»: квартиры продают дольше, продавцам приходится торговаться. Интересно, что у наших соседей, напротив, интерес к недвижимости не снижается даже на фоне стагнирующих или падающих цен. Так, по данным аналитических служб, в Казахстане количество сделок с жилой недвижимостью выросло в 2024 году на 15 процентов, а в Узбекистане в первом полугодии этого года продали на 10,6 процента больше жилья, чем годом ранее.
В целом получается, что кыргызстанский рынок жилья сейчас стагнирует по количеству сделок, тогда как в Казахстане и Узбекистане спрос на высоком уровне. А цены в Кыргызстане все равно растут.
Арсен Иманкулов, экономист
Тут можно говорить о перекосе на рынке. На первый взгляд может показаться, что коррекция неминуема, но я бы не спешил с таким выводом.
— Так что же влияет на стоимость?
— Приведу несколько важных факторов, которые характерны для Кыргызстана. Во-первых, ипотека. В нашей республике ее объемы бьют рекорды. По данным консалтингового агентства INFOLine, по итогам первого полугодия 2025-го сумма выданных ипотечных займов выросла почти на 70 процентов. Это очень большой скачок.
У соседей рост ипотечного кредитования также значительный, но скромнее нашего. В Узбекистане за этот же период объем кредитов увеличился на 37,1 процента, а в Казахстане — всего на 24,9 процента. Таким образом, больше льготного (ипотечного) спроса — оказывает давление на рынок и удерживает цены.
Я бы добавил, что реальная стоимость жилья для многих «ипотечников» составляет еще больше, так как включает в себя не только текущую цену квадратного метра, но и интересы ГИК или банка. Интересно, к чему приведет накачивание ипотечных средств в средне- и долгосрочной перспективе.
Во-вторых, важно не забывать, что были за годы с 2022-го по 2024-й. Вооруженный конфликт между Россией и Украиной повлек волну мобилизации, изменения миграционной политики и другие большие перемены, которые коснулись как наших соотечественников, так и граждан РФ. Приезд значительного числа россиян стимулировал рост цен на аренду и повысил ценность владения жилой площадью с инвестиционными целями. Возвращение наших соотечественников привело к единовременному всплеску спроса.
На конец 2023 года на каждого жителя республики приходилось лишь около 12,7 квадратных метра жилья. Это один из самых низких показателей в СНГ.
Для сравнения, в Казахстане показатель почти вдвое выше (примерно 23-24 квадратных метра на человека), в многомиллионном Узбекистане — около 19 квадратных метров.
В итоге мы видим, что в Кыргызстане значительная часть населения по-прежнему нуждается в улучшении жилищных условий, и этот разрыв с соседями предстоит сокращать. Добавьте к этому демографические тенденции КР, все это говорит о только нарастающем потенциале спроса.
Источник: Мониторинг показателей качества жизни населения в странах СНГ — 2019-2022. Межгосударственный статистический комитет СНГ/ — М. 2023. — 97с.
— Что повлияет на рынок жилья в ближайшее время?
— Предлагаю посмотреть на ситуацию с нескольких ракурсов. Наша экономика интегрирована в мировую, поэтому мы можем проводить некоторые параллели. Так, эксперты считают, что по Центрально-Азиатскому региону тенденция такова: эпоха быстрого удорожания жилья сменяется временем баланса. Для покупателей это шанс спокойнее выбрать квартиру, а для рынка — время прийти в равновесие без новых ценовых пузырей.
Глобально, в развитых западных экономиках также начали проявляться первые сигналы охлаждения — цены не растут или даже начали падать, спрос снижается. Это сигнал, что рост цен на недвижимость в Кыргызстане также должен «притормозить».
Если смотреть на внутренние факторы, то снижение количества сделок даже на фоне растущей ипотеки означает, что большинство из тех, у кого были средства и планы покупки недвижимости, уже «насытились» или решили ждать.
Сейчас драйвером спроса выступает правительство страны — через ипотеку. Рассчитывать на повышение спроса с текущими условиями ипотеки и ценами не стоит. Это означает, что есть значимый «красный» флаг — откат стоимости не за горами.
Однако не стоит забывать, что для действующего правительства именно строительство — один из важнейших элементов роста и развития. На это направляют колоссальные средства. Официальные органы прогнозируют двузначный рост строительства на 2026 год, но сможет ли рынок переварить весь этот объем?
Сейчас многое зависит от того, найдут ли в правительстве ресурсы, чтобы субсидировать ипотеку еще в больших размерах — давать деньги населению на больший срок и по низким ставкам. Если решение не найдут, рынок попадет в среднесрочную стагнацию и даже откат. Но строительный рынок слишком важен для устойчивости принятой модели развития Кыргызстана. Поэтому ожидаю, что в ближайшие годы правительство найдет схемы и возможности, чтобы объем ипотечных сделок рос и становился более доступным для граждан.
— Какой ваш прогноз?
— Цены уже не могут расти, по моему мнению, достигнут предел покупательской способности. Но и существенного отката назад не предвидится. Рост численности населения, городских граждан и низкий уровень обеспеченности населения квадратными метрами в совокупности будут перманентно давить на рынок в сторону повышения.
Несмотря на то что цены объективно высоки (даже по сравнению с нашими соседями), власти и бизнес сделают многое, чтобы не допустить обрушения рынка, в том числе придумывая новые схемы ипотечного финансирования, чтобы привлечь как можно больше граждан на этот рынок.
Людей нужно обеспечивать жильем, государство — экономическим ростом.
Арсен Иманкулов, экономист
Существенно повлиять на ситуацию может только сильный глобальный экономический спад или кризис. Но, как говорят опытные эксперты, это моя профессиональная точка зрения, а не финансовый совет.
