В последнее время в Бишкеке активно обсуждают тему застоя на рынке жилья. Насколько это соответствует действительности? С чем связано снижение активности на рынке? Как изменились цены с начала года и какова роль государства в этих процессах?
За разъяснениями мы обратились к председателю комитета риелторов при Торгово-промышленной палате Кыргызстана Пазылджану Илимову.
Сезонный фактор: почему весной и летом покупателей меньше?
Первое, на что обращает внимание эксперт, комментируя слухи о «вставшем» рынке, — это его сезонность. «Действительно, весной и летом покупателей становится меньше, и конкурировать в продаже недвижимости становится чуть сложнее», — подтверждает он.По словам Пазылджана Илимова, это объясняется простым соотношением спроса и предложения.
«Весной, с началом полевых работ, внушительная часть населения нашей страны инвестирует деньги в сельское хозяйство. Естественно, в этот период они менее заинтересованы в покупке недвижимости», — поясняет он.
По словам эксперта, летом же многие больше заинтересованы отпуском и отдыхом.
«Тем самым покупателей на рынке меньше, а число продавцов остается прежним. Вот и возникает сложность с продажами. Многим приходится даже снижать цену на недвижимость, чтобы привлечь немногочисленных покупателей. Отсюда и наблюдаемый весенне-летний спад стоимости или, по крайней мере, замедление ее роста», — отмечает он.
Однако, подчеркивает Пазылджан Илимов, это явление циклично.
«Осенью все возвращается на круги своя. Фермеры продали урожай, многие вернулись с отпусков, и все вновь заинтересованы инвестициями в недвижимость. Зимой же кто-то хочет ярко закончить год крупной покупкой, а кто-то, наоборот, начать новый год с важного приобретения», — рассказывает он.
Отвечая на вопрос об изменении цен на квартиры в Бишкеке с начала 2025 года, председатель комитета риелторов отмечает, что важно отличать краткосрочные колебания и долгосрочные тренды.
«Есть сезонная динамика цен, о которой мы говорили, а есть непоколебимая тенденция ежегодного их роста. И вот в этой связи отмечу: один показатель, казалось бы, тянет стоимость вниз (сезонность), а другой — вверх (общий тренд). Поэтому особого повышения или понижения цены с начала года я не заметил», — сказал он.
Таким образом, если и есть какие-то движения, то они, скорее, укладываются в рамки сезонных, не отменяя общей тенденции к удорожанию жилья в долгосрочной перспективе.
Роль ГИК в ценах на жилье
Немаловажным фактором, влияющим на рынок, является деятельность Государственной ипотечной компании. Есть мнение, что именно активный ввод жилья по линии ГИК мог повлиять на активность и цены на жилье столицы.Пазылджан Илимов соглашается, что ГИК играет свою роль на рынке недвижимости.
«Квартиры ГИК удовлетворили немалую часть спроса и обратили на себя внимание части покупателей. Поэтому владельцы квартир стоимостью до $100 тысяч действительно остались без внушительного объема потенциальных покупателей, ориентированных на более доступное жилье по госпрограммам», — рассказал он.
Однако, по мнению эксперта, это не решило проблему дефицита жилья кардинально.
Справка 24-kg.com
По данным Госстроя, в 2024 году строительный сектор вырос на 37 процентов. Всего в прошлом году ввели в эксплуатацию 2 миллиона 27 тысяч квадратных метров жилья.
«Как ранее заявляли власти, в Кыргызстане дефицит жилых площадей составляет 30 миллионов квадратных метров. Неофициально осмелюсь предположить, что цифра может быть около 20 миллионов квадратных метров. То есть, несмотря на объем квартир, вводимых в строй ГИК, у нас все равно сохраняется значительный дефицит жилой площади», — считает он.
Почему цены растут? Причины резкого скачка последних лет
Если сезонные колебания и деятельность ГИК объясняют текущую конъюнктуру, то что же является драйвером долгосрочного роста цен, особенно заметного в последние три-четыре года? Пазылджан Илимов выделяет несколько ключевых причин:-
Конфликт России и Украины. «Он дал поток переселенцев, тем самым повысив спрос на аренду жилья. Это, в свою очередь, увеличило инвестиционную привлекательность покупки недвижимости для последующей сдачи в аренду. Также часть иностранцев стала приобретать недвижимость в Кыргызстане, что создало дополнительный спрос на рынке и вызвало частичный рост стоимости», — считает он.
-
Рост цен на строительные материалы. «Внушительная часть рынка стройматериалов в стране обеспечивается заводами РФ. Те, в свою очередь, использовали компоненты из Европы. После введения ограничений и санкций те самые компоненты стали дефицитными и, соответственно, дороже. Это в последующем и повлияло на повышение цены как самих материалов, так и строительства в целом», — объясняет эксперт.
-
Курс рубля к сому. «После того как курс рубля снизился по отношению к сому, часть наших соотечественников, работавших в России, вернулась на родину. Это привело к увеличению спроса на недвижимость и, как следствие, к росту цен», — отмечает Пазылджан Илимов.
По его словам, каждая из этих причин повлияла на рост стоимости недвижимости в столице.
«Но то, что они появились и оказали воздействие практически в один период, и спровоцировало тот резкий скачок цен на рынке недвижимости два-три года назад», — заключил председатель комитета риелторов при ТПП.
